Le marché immobilier français semble enfin sortir de la torpeur qui l’a marqué ces dernières années. Une étude publiée par PAP le 16 septembre 2024 dévoile des perspectives plus optimistes, en dépit de différences notables selon les régions. La reprise, amorcée au printemps, se confirme avec une hausse de 2,9 % des recherches de biens immobiliers en août.
Toutefois, cette embellie est encore timide et inégalement répartie.
Île-de-France : des prix en baisse, mais une reprise tardive
Si l’on se concentre sur la région parisienne, le tableau reste sombre. Malgré une baisse notable des prix de 7,4 % sur un an, l’Île-de-France peine à attirer de nouveaux acheteurs. Les recherches d’achat y sont en net recul par rapport à l’année dernière, avec des baisses marquées en avril (-9,4 %), juillet (-16,9 %) et août (-10,1 %). Alors que certaines régions montrent des signes de dynamisme, la capitale et ses alentours semblent encore à la traîne.
Curieusement, les Jeux olympiques de Paris, attendus comme un potentiel levier de croissance, n’ont pas provoqué la hausse espérée. Certes, quelques quartiers prestigieux pourraient bénéficier d’un regain d’intérêt dans les mois à venir, mais la majorité de Paris intra-muros et sa périphérie reste dans l’attente d’une véritable relance. Seuls certains départements comme la Seine-et-Marne et l’Essonne connaissent une reprise modérée, portée par des prix plus accessibles et une meilleure qualité de vie.
Littoraux et montagnes : des zones d’exception
En revanche, les régions littorales et montagneuses ne partagent pas cette morosité. Ces zones, toujours prisées pour les résidences secondaires, continuent de voir leurs prix grimper de manière significative. Hossegor, dans les Landes, et Chamonix, dans les Alpes, ont toutes deux enregistré des augmentations de plus de 15 % entre 2022 et 2024.
Cette tendance s’explique en partie par l’attrait des cadres en télétravail et des retraités aisés, qui privilégient désormais des lieux offrant une meilleure qualité de vie. Les petites surfaces, souvent destinées à la location saisonnière, sont particulièrement recherchées, contribuant ainsi à maintenir une demande constante dans ces régions. En ces lieux, le marché semble bel et bien en pleine expansion, loin des difficultés observées ailleurs.
Des taux d’intérêt plus favorables : le levier de la reprise ?
L’une des raisons majeures de cette reprise en douceur réside dans la baisse progressive des taux d’intérêt. Selon PAP et les données de l’Observatoire Crédit Logement, les taux moyens sont passés de 4,20 % en décembre 2023 à 3,62 % en septembre 2024. Cette tendance, bien qu’encore loin des taux historiquement bas d’il y a deux ans (autour de 1 %), donne un coup de pouce non négligeable aux futurs acquéreurs.
De surcroît, la baisse des prix immobiliers à l’échelle nationale (-4,3 % en deux ans selon l’INSEE) et une légère hausse des salaires ont permis de redonner un peu de souffle au pouvoir d’achat immobilier. La perte, qui était de 20 % en 2023, a été ramenée à 11,5 % en 2024. Les conditions actuelles incitent donc de nombreux acheteurs à relancer leurs projets immobiliers.
Une opportunité à saisir pour les acquéreurs ?
François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a récemment conseillé aux acheteurs de mettre les banques en concurrence pour obtenir les meilleurs taux possibles. « Pour ceux qui ont des projets immobiliers, c’est le moment d’agir », a-t-il déclaré. En effet, la durée moyenne des emprunts, désormais de 23 ans, ainsi que les conditions actuelles des taux d’usure jouent en faveur des acheteurs prêts à négocier.
Le taux d’usure est un élément clé à prendre en compte dans le contexte actuel de reprise immobilière. Ce taux, fixé par la Banque de France, correspond au taux maximal auquel les banques peuvent prêter de l’argent. Il est régulièrement réévalué et a un impact direct sur l’accessibilité des crédits immobiliers.
Depuis plusieurs mois, le taux d’usure a été ajusté à la hausse pour s’adapter aux conditions du marché, offrant ainsi un peu plus de marge aux banques pour proposer des prêts tout en restant compétitives. En septembre 2024, ce taux se situe autour de 5,33 % pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, ce qui permet à un plus grand nombre de ménages d’obtenir un financement.
Toutefois, bien que la baisse des taux d’intérêt stimule la demande, le taux d’usure peut encore constituer un obstacle pour certains emprunteurs, notamment ceux avec des profils à risque (comme les primo-accédants ou les emprunteurs plus âgés). C’est pourquoi François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, insiste sur l’importance de la mise en concurrence des banques pour bénéficier des meilleures conditions possibles.
Il rappelle que, dans un contexte où la durée moyenne des emprunts est de 23 ans, c’est le moment d’agir pour obtenir des taux d’emprunt plus avantageux tout en restant attentif aux évolutions des conditions de crédit.
Donc, bien que les conditions de crédit s’améliorent et que les taux d’intérêt soient plus favorables, il est essentiel pour les acheteurs de surveiller le taux d’usure et d’explorer les différentes offres pour maximiser leur capacité d’emprunt.
Cette reprise reste toutefois fragile, et l’inversion de la courbe n’est pas encore complètement actée. Le marché immobilier traverse une période de rééquilibrage, et le moindre changement sur les conditions économiques pourrait rapidement inverser cette tendance positive.
Alors, la question reste posée : Cette reprise immobilière, modérée et inégale, est-elle une opportunité à saisir pour les acheteurs prudents, ou faut-il rester vigilant face aux incertitudes économiques à venir ? La réponse pourrait bien dépendre de votre profil, de votre région, et surtout, de votre capacité à jouer la carte de la négociation. Mais quoi qu’il arrive, le bon moment, c’est vous qui le décidez.
Un taux peut se renégocier tandis que les opportunités d’achat vont et ne reviennent pas toujours.
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